Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa dahi emsal kira bedellerinin çok altında kalan taşınmazlar için 5 yıllık sürenin dolması beklenmeden kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
İstanbul’da bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021’de aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin bölgedeki emsal kiraların oldukça altında kaldığını belirterek, bedelin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
Sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekerek, dava tarihi itibarıyla 5 yıllık sürenin dolmadığı gerekçesiyle kira bedelinin “hak ve nesafet” esasına göre belirlenemeyeceğine karar verdi. Mahkeme, sözleşmede yer alan kira artış şartının uygulanmasına hükmetti. Davacının istinaf başvurusu da reddedildi.
Bunun üzerine mülk sahibi kararı temyiz etti. Davacı, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını belirterek yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu savundu.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Böylece kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile, emsal kira bedellerine göre ciddi şekilde düşük kalan kira için 5 yılın dolması beklenmeden kira tespit davası açılmasının mümkün olduğu yönünde karar verildi.
KARARDAN
Dairenin kararında, 6098 sayılı Kanun uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu, bunun bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı belirtildi.
Yasal düzenleme uyarınca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde de yeni kira yılında uygulanacak bedelin "üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak, hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği" bildirildi.
Ayrıca, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceğinin hüküm altına alındığı anımsatılan kararda, "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur denilmektedir" denildi.
Dava konusu olayda, mahkemenin 2018'deki sözleşmeyi esas alarak hüküm kurduğu belirtilen kararda, tarafların kira ilişkisinin 2005'te başladığı, 2018'deki kira sözleşmesinin miktar itibarıyla güncellemeyi ifade etmediği, sadece mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin iddia edildiği aktarıldı.
Mahkemenin görevinin "sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek" olduğu vurgulanan kararda, kira sözleşmesi tarihinin belirsizliği ile kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının da araştırılması gerektiği ifade edildi.
Dairenin kararında, yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi haline ilişkin ise "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir." hükmüne yer verildi.
Yasal düzenlemeler uyarınca yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğu belirtilen kararda, şu ifadeler yer aldı:
"Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince yenilenen 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibarıyla belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibarıyla ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."
